中海地产系年内掷758亿抢地 净负债率升逼近40%红线

中国海运房地产任意投入758亿元人民币。净负债率接近40%。21世纪经济报道

在2019年的房地产市场,有些人感到高兴和担忧。

当泰和集团,新城控股等民营企业遭遇资金链危机和“黑天鹅”事件时,以中国海外房地产和保利发展为代表的中央企业房地产开发商逆势而上,成为土地市场。

7月15日,在失传多年的北京土地拍卖市场中,中国海外房地产以79.4亿元的价格赢得了丰台之家村的现场,并赢得了今年“土地之王”的总价;单一竞标,强大的资金实力,被迫退出其他财团的对手。

中国铁路一直保持稳定低调,今年表现出了强劲的一面。根据21世纪经济报告统计,截至今年,中国海运已经投入758亿土地收购,跻身房地产买家名单前三。

充足的资本,极低的融资成本,超低的净负债率以及快速的销售和收款使中国海洋成为土地市场的大本营,从而促进了其销售和收入规模的扩大。

在严建国回归的两年里,中国海运已经在规模上发挥了作用。在2019年,表现似乎更激进。在房地产销售排名中排名第7位,已经很长时间了。随着公司土地和销售的显着增长,预计中国海运将在今年的排名中取得突破。

中国海运是国有企业和国有企业背景下房地产开发商集体努力的典型样本。在房地产调控和融资的背景下,国有房地产开发商将利用融资和土地收购重新覆盖住房企业的竞争格局。

激进的中国海

之家村位于北京的主要城市。它不仅限于价格,不限于“70/90”。住宅区很大。它是今年土地市场的“甜蜜”,但总起价61.84亿元,使得大多数住房企业只能望而已。

“今年很多中小型房企都非常紧张。”最终,只有金茂+宝龙+骐骥,寿凯+保利+成建+建工,中海,合生等四家公司和财团参与拍卖。中国海运。

在6月24日深圳地球射击之前,中国海运还以54.08亿元的价格赢得了深圳光明网站,可售楼面价格为39,000平方米,刷新了明亮的地价。

两个“土地国王”未超过2015年和2016年土地的全国总价和单价。中国海的相关人员表示,土地价格符合预期,计算可以有合理的利润。也可以看出,中国海运也是积极主动的。含义。

“观察土地本身的平均成?疽庖宀淮蟆H绻阍谌吆退南叱鞘泄郝蛲恋兀恋丶鄹瘢ǖ比唬└阋耍幌叱鞘懈蟆N颐且话悴换岜冉贤恋毓郝蚣鄹窈屯恋毓郝蚣鄹瘛N颐强吹搅嘶乇省T?2018年的业绩会议上,中国海外证券董事长兼首席执行官严建国表示。

与中国海运关系密切的人士表示,中国海关习惯单打独斗,更喜欢购买洁净的土地。自今年年初以来,除了北京和深圳外,中国已经深入一线和二线,并经常在厦门,杭州,苏州,宁波,广东,香港和澳门收购土地。

根据公告,今年1至6月,中海航运公司与中海鸿阳共同投资640亿元收购土地。如果你在7月份增加土地,那么今年购买的土地已达到758亿,仅次于碧桂园和融创。根据今年年初约1350亿港元的土地投资额度,截至目前,中国海运已经花费了大部分资金。

经过三年的时间,可以看出中国海运的投资强度逐年增加。 2017年,中国海运的土地出让金总额为1045.1亿元,2018年为110.09亿元。今年有望超过前两年。

这背后是已有40年历史的国有企业重返规模竞争。国盛证券指出,中国海运房地产从2006年到2011年的规模排名第二。但是,由于2012年至2017年人员调整和经营策略等因素,销售额明显放缓,规模扩大碧桂园,恒大,阳光等。公司在全国排名第7位。

严建国于2017年回归中国海运后,土地收购和销售均大幅加速。然而,过去两年的销售排名没有增加,收入表现不佳。

2019年,严建国将中国海运的销售目标定为3500亿港元。这个目标非常谨慎,但事实上,中国海运已经显示出上升的优势。

上半年,中国海运完成合约房地产销售额1,942.02亿港元,同比增长约28.74%。增长率在十大住房公司中排名第一;年度销售目标的55%已完成,高于行业平均水平。

严建国强调,中国海运的规模追求是为了实现利润。中国海运15年来一直是“利润之王”,不会放弃这一核心诉求;中国海运在采取土地方面采取审慎的策略,并不想占用一块土地来影响整体情况。

突出了融资优势

中国海外于1992年在香港成立,于1992年上市,具有中央企业和外商投资的双重背景。控股股东为中国海外集团(中国建筑的全资子公司),持股比例为56%。

凭借优越的国有背景和40年的房地产开发和运营经验,中国海运在住房公司中占有一席之地。今年上半年中国航运“备受瞩目”,核心因素是资金充裕,融资成本极低。

根据国盛证券的数据,2018年中海航运融资利率低至4.3%,在房地产龙头企业中排名第一。

今年早些时候,中国海运推出了高达300亿港元的银团贷款,创造了该公司历史上最大的单笔融资记录。

中国海运没有公布这笔融资的利率。与2017年底公司的180亿港元银团贷款利率1.38%相比,业界预计其利率相似。

几乎与此同时,中国海运又发行了两笔人民币35亿元的公司债券,利率分别为3.45%和3.75%。

7月8日,中海首次在香港设立了一份外国中期票据(MTN)计划,其中包括一张10年期美元债券,票面利率为3.45%,固定利率为25亿港元的固定利率债券为55亿元人民币。优惠券仅2.90%。

据不完全统计,不计银行发展贷款,今年中国海运的国内外融资总额已达到约400亿港元,平均利率可能低至3%或更低。

国盛证券指出,基于低负债率,高信用等级和充足的初始资金,中国海运的融资成本在收紧行业融资环境的背景下具有很大的优势。

超低的融资成本加上低净负债率,“粉碎”所有其他住房企业,也让中国海运在土地市场上。

此外,与大多数住房公司相比,中国海运也有很大的影响力。自2011年以来,中国海运的净负债率一直保持在30%左右,2013年的净负债率为33.7%,这是Wind 2018年净负债权益比率中最低的。 2018年,参与新家村地块拍卖的合资企业的净负债率为70%,金茂为71%,保利超过80%。

然而,截至2019年第一季度,中国海运的余额和现金为959.8亿港元,净借款比率上升5个百分点至38.3%,接近该公司早前的40%红线。

马伟