集体建设用地入市全国推广倒计时: 起底村旧改“佛山模式”

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原标题:全国推进集体建设用地入市倒计时:蒂奇村旧改“佛山模式”

Abstract

全国推进集体建设用地入市倒计时:蒂奇村旧改“佛山模式”]集体经营性建设用地被写入《土地管理法》,为统筹城乡土地空间发展格局、完善农村土地利用管理政策提供了新机遇。新修订的《土地管理法》规定,集体经营建设用地应当用于工业、商业和其他经营目的。依法登记后,可以出售或者出租给单位或者个人使用,并可以签订书面合同。(《中国商报》)

集体商业建设用地写入《土地管理法》,为统筹城乡土地空间发展格局、完善农村土地利用管理政策提供了新机遇。

新修订的《土地管理法》规定,集体所有的建设用地应当用于工商业。依法登记后,可以出售或者出租给单位或者个人使用,并可以签订书面合同。

但是,集体建设用地到期后面临被无偿收回的风险。

事实上,在佛山市南海区,早期就有大量集体建设用地自行进入市场。由于缺乏必要的监督和监管,许多集体所有的建设用地被怀疑违规和改变居住地。该公司还涉嫌隐瞒开发和销售混乱,如“使用权租赁40年,到期后免费收回”,这导致开发商和消费者之间的许多司法纠纷。

在相关政府官员看来,这是市场逐利行为的结果,地方政府也出台了一系列法规对其进行监管。当然,有必要加强对违规行为的监督和监管。然而,集体建设用地的发展趋势取决于集体建设用地的产权是否清晰,相关政策能否落实,是否真正满足市场需求。

一些政府官员还坦率地向记者《中国经营报》承认,市场主体对集体建设用地的接受程度相当低,大多数金融机构没有设立以农村集体建设用地为抵押的特殊金融产品。

“佛山模式”

9月中旬,南海区人民政府与广州现代都市更新产业发展中心(GRID)联合建立的南海区工业用地供需平台,举办了“广佛村集体建设用地项目推介会”,通过推进集体建设用地,推动广佛、佛山村级工业园区转型升级。

据了解,本次推介会的项目包括佛山市南海区狮山镇海南洲持续改造项目和丰美岭村工业园改造项目。南海区富水海南岛毗连改造项目资料显示,该项目为草场村、胜利村和刘超村的集体土地。项目规划用地面积1195亩,将改造为以企业总部文化旅游为主题的新型工业社区。

石山镇凤美岭村级工业园区改造项目是兴县经济协会和11个经济协会的集体土地,规划面积709亩,拟改建为南海智召创新园。

事实上,早在2015年,佛山市南海区作为全国33个农村土地制度改革试点县(市、区)之一,就尝试了农村集体土地市场化流转的新探索。2015年2月25日,全国人民代表大会常务委员会决定在广东省佛山市南海区等33个试点县(市、区)的行政区域内临时调整和实施部分法律规定,标志着三个农村土地制度改革试点项目正式启动。

根据中央试点的要求,结合本地实际,南海已经开始了近4年农村集体经营性建设用地入市改革的试点探索。据悉,试点工作开始以来,南海区凭借其在珠三角腹地的区位优势,通过农村土地股份合作制改革,实现了土地所有权、承包权和使用权的分离。农民已经逐渐开始探索集体建设用地的自发流转,农村土地要素已经能够充分参与工业化和城市化进程。

南海就这样完成了从传统农村社会到现代工业社会的转变,创造了全国闻名的“南海模式”。

佛山顺德也通过改造村级工业园区引进企业,推动集体建设用地项目建设。

据了解,在政府的规划指导和产业定位分析的指导下,该模式在农村集体组织批准后进行土地整理。引入社会资本(企业)通过集体土地公开流转开发园区土地。企业将对园区进行开发、建设、运营和管理,并招商引资。但是,土地流转期限不得超过国家政策和法律规定的最长期限。村级工业园区改造的收入也是集体货币收入。流通期结束后,该房产将归集体所有。

记者在佛山的实地考察中发现,美的尚华智能智召工业园是佛山顺德村级工业园改造的第一个项目。目前,甲、乙区一期已经封顶,预计明年7月交付使用,丙区建筑面积32,000平方米,目前处于主体施工阶段。

美的房地产董事会主席郝恒乐在接受记者采访时表示,实施集体建设用地市场准入政策既是一种趋势,也是一种机遇,村级工业园区改造政策目前是佛山的重点项目。“佛山的上海-中国项目是该公司第一个介入村级工业园区改造的项目。这是佛山目前关注的焦点,因为很多行业都想继续在佛山登陆,没有可以释放的土地空间。我们只能从改造原有的村级工业园区开始,我们也看到了趋势和机遇。在第一个项目中,我们首先试图介入这一领域。通过这次改造,我们还可以参与佛山其他村级工业园区的改造,并拿出一些可用于商业和住宅改造的项目。”郝恒乐说道。

“入市难”:在集体建设用地“入市”的初期,由于缺乏规章制度,许多涉及集体建设用地的开发企业因资金问题难以使用。

“我可以清楚地告诉你,这是非法的,因为土地管理措施中没有明确的定义。由于上述法律法规不完善,在实践中存在一些问题。”政府官员曾告诉记者。

一名参与集体建设用地项目开发的早期工作人员告诉记者,“集体建设用地项目筹集资金和建设的压力相对较大。土地的性质受到抵押贷款的限制,但要把钱花在建设上,集体企业只能想办法发放其他抵押贷款。”

佛山骏宝投资发展有限公司(以下简称“骏宝公司”),佛山市集体建设用地开发企业之一,也坦言融资确实是南海区集体建设用地早期试点的一大难点。“一是国内银行没有相应的集体经营建设用地入市试点改革规范性政策文件;第二,集体经营建设用地项目只能抵押房地产,不能抵押土地。”

2016年6月,银监会和国土资源部在收到各试点的统一反馈后,明确在试点中,符合规划、使用控制和依法收购要求的农村集体经营性建设用地使用权可以通过转让、租赁、定价和出资(入股)等方式进行抵押。

顺德区已出台相应政策,允许集体建设用地使用权抵押登记。申请集体建设用地使用权抵押等登记的,符合法定登记条件的,由我区房地产登记部门直接办理登记佛山市自然资源局顺德分局相关负责人向记者介绍。

南海区还出台了农村集体建设用地抵押融资管理试行办法,允许集体经营建设用地使用权符合条件的抵押和地上财产租金收入权的质押。

但是,事实上,虽然集体经营的建设用地可以办理抵押贷款,但很难落实到基层金融机构。大多数金融机构实际上并没有设立以农村集体建设用地为抵押的特殊金融产品,主要是出于实现集体建设用地抵押权的考虑顺德区政府官员告诉记者。"在实际的融资抵押过程中,市场仍然需要逐渐认识和接受它."南海地区的政府官员也没有发表评论。针对金融机构的担忧,南海区探索建立区级农村集体经营性建设用地风险补偿基金,对无法履行债务、抵押或质押财产难以实现的集体经营性建设用地融资活动给予适当补偿。试点以来,南海农业商业银行、工商银行、农业银行、广发银行、交通银行、招商银行、兴业银行等七家银行机构均表示愿意参与集体建设用地抵押贷款业务南海区政府官员告诉记者。

基层金融机构实施抵押贷款的情况尚不清楚。许多开发企业选择打集体建设用地的“边际球”来谋取利润,这也引发了退房和补偿的纠纷。

南海区政府官员坦白承认,这是一个审批后难以监管的问题。国有建设用地法律、法规和政策比较完善,而集体建设用地上有关房屋开发建设、房屋出售、房屋出租等行为的法律法规不充分,导致审批后监管困难

南海区玉宝国际的许多业主在集体经营建设用地项目玉宝国际被怀疑将该项目用作商住公寓之前,也曾向本报记者报道。到期后可以续借的销售方式误导了购房人,导致玉宝国际的房子进退两难,无法居住也无法回笼。

开发商君宝公司之前说业主的报告不真实,几个业主造成了麻烦。最新回复显示,双方已根据合同通过法律手段解决了与部分业主的纠纷。

业主李阿姨还告诉记者,8月和9月举行了两次庭审,第三次庭审将于10月中旬举行。目前,已经收集了大量证据,这个问题将通过司法手段得到解决。

一位不愿透露姓名的专家告诉记者,市场上有一些小冲突。“使用集体建设用地开发公寓和其他住宅产品,然后通过转让使用权或签订长期租约来‘出售’它们,主要是因为这些小产权比商业住宅便宜得多,但因为土地成本非常低,它们是有利可图的。”

作为回应,佛山市发布了《佛山市南海区农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法(征求意见稿)》,明确规定除了与开发商签订合同外,村集体现在应该逐步明确自己的监管责任,形成一个全链条、全周期的监管体系。

Ingushetia

事实上,除了一些开发企业试图将集体建设用地作为小规模冲突之外,由于集体建设用地使用的局限性和外部环境的影响,佛山社会资本参与集体建设用地的积极性不高。

新修订的《土地管理法》规定,集体所有的建设用地应用于工业、商业和其他商业用途,而佛山市商业用途甲级办公楼的空置率明显较高。

第一太平戴维斯(First Pacific Davis)在2019年10月17日发布的研究论文《大湾区甲级写字楼指数》中指出,截至2019年6月,佛山甲级写字楼供应明显供不应求,空置率为39%,目前徘徊在高位,显示出高风险信号。

在集体建设用地转为工业用地的同时,一些研究论文指出,社会资本参与的积极性不高。

根据砖经济研究的《村级工业园改造中的集体土地流转问题思考基于顺德上华村工业园改造项目》研究论文,对于村集体经济组织来说,村级工业园区改造的短期经济效益明显低于房地产开发的短期经济效益,通过房地产开发可以快速实现实物货币。

在社会资本方面,项目成本相对较高,经济效益不高(工业用地售价约为80万/亩,商业和住宅用地一般在1000万/亩以上)。随着土地资产价格的上涨,村集体的租金需求增加,改造成本高,经济效益低。因此,社会资本参与项目的积极性不高。

一些政府官员也坦率地向记者承认,市场参与者很难接受集体建设用地。受近年来农村社会矛盾的影响,社会对集体建设用地参与市场经济的安全性存在疑虑,市场主体对集体建设用地的接受程度实际上较低

对此,一些专家指出,产权不清的集体建设用地不会成为企业的首选,因为企业希望规避风险。

其他专家还表示,有必要从市场需求方面刺激社会资本,以振兴集体建设用地。此外,在全国范围内推广集体建设用地还应注重“以城为本”的政策。“如果市场上对工业用地和商业用地有很大的需求,政府就不用做任何事情,企业也将争夺这块土地。然而,如果经济不景气,每个人都不想创业或建厂,那么人们对工商业用地的处理基本上就是从需求的角度来看,刺激每个人的需求。在整个城市的发展过程中,国有土地的开发相对稀缺,可能有必要扩大供给渠道,使集体建设用地能够带来良好的效果。”

(来源:中国商业新闻)

(编辑:DF120)