2019年湾区房地产市场投资前景研究报告

自2018年以来,房地产的长期监管机制一直在高速发展,不断完善。在中央控制层,整个时期“家庭不被投机”,地方监管也在不断迭代,地方住房的监管变得更加多样化。总的来说,放宽了地方政策,实施和实施了“一城一策”政策。在这种背景下,当前能源级城市发生了新的变化:在一线城市,在政策的严格控制下,房地产市场的发展趋于稳定。

为了客观量化不同城市的发展前景,2019年,CRIC研究中心在前几年的研究基础上,进一步完善和完善了分析方法,同时结合市场情况,新增了相关指标。土地价格变化,建立更完善更适合市场的指标体系,综合运用因子分析,相关分析,回归分析,Ahp水平分析,德尔菲法等数学工具来定量研究房地产市场前景,来源不同城市能源水平的前景分析和总结具有更好前景的城市指标的特征。

长三角领先全国,广东,香港,澳门继续迎头赶上

TOP50市场份额下降

前景十大城市与上年相比变化不大,主要分布在京津冀,长三角,珠三角三大经济圈。其中,成都市场相对火爆,取代武汉成为TOP5的成员;郑州市场发热大幅上涨,取代重庆首次进入前景清单TOP10。此外,上海仍然领先于四个一线城市。广州超过北京并上升一位,排名第二。深圳与去年相同,仍排名第四。

由于长三角,珠江三角洲和京津冀地区经济实力雄厚,购买力强,该行业仍保持行业领先地位。作为中国较发达的城市群之一,长三角一直是投资的热门地区,前景十大城市中有三个来自该地区。特别是2019年上半年,长三角土地市场变得更加火爆,不仅一线和二线城市的保费率稳步上升,而且受益于产业转移的影响。襄阳,宣城,嘉兴,湖州等三,四线城市的人口已经回归。土地市场也很火爆。值得注意的是,丽豪市在广东,香港和澳门的房地产投资前景高于2018年。例如,佛山上涨了7个位置,东莞增加了4个位置,惠州增加了2个位置。珠海增加了18个名额。

与最新的行业趋势相关,在2018年,经历了从紧张到松散的过渡。在前三个季度,调控目标是不可动摇的,实力并没有放松。四限制政策继续保持高压,市场秩序得到纠正,抵押贷款利率上调。监管政策显示略有放松的迹象。广州,武汉,南宁等城市部分放宽了价格限制,许多城市降低了抵押贷款利率。另一方面,国家开发银行改变了对棚屋的审批权限,要求根据当地情况推进棚屋货币化,使下半年三四线城市房地产市场大幅降温今年。尽管如此,2018年的销售面积和销售额仍打破了去年的纪录。全年商品房销售面积17亿平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额15万亿元,增长12.2%。

从资源集中的角度来看,TOP50城市中有31个城市是一线和二线城市,19个是三线和四线城市。这50个城市拥有全国30%的常住人口和61%的房地产开发投资。但是,这些城市的交易区域和交易量占总交易比例的下降。与2017年相比,集中度有所下降。城市排名模式不再“市场越大越好”(以下是非中国地图)。岛屿的领土没有显示)。

土地价格上涨过快,拖累一些二线排名

长三角,广东,香港和澳门强势三线排名上升

总体而言,受益于人口,经济,产业和支持因素的一线城市的规模优势仍然是投资前景最好的四个城市。其他城市与难以跨越的一线城市之间存在差距;二线城市由于土地价格的快速上涨和利润率的缩小,许多城市的投资前景都在下降。收入水平较高的三,四线城市以及对房屋购买的支持力度较大,今年已大幅增加。

在前20个城市中,佛山,西安和无锡分别增长了7个,6个和4个。佛山的排名上升,主要是由于永久居民的快速增长。截至2018年底,佛山常住人口达到790.57万人,比2017年底有所增加.2490万人,购房需求进一步提高;西安也是如此。由于人民有利的新政策,西安在过去五年中人口迅速增长,在全国排名第七,城市扩张。一方面,无锡受到城市扩张的影响。一方面受城市综合经济的影响很大,城市人均可支配收入居全国第11位。与此同时,购买力处于较高水平,这使得投资前景显着上升。重庆是TOP20城市下降幅度最大的城市。重庆的投资前景去年排名第9位。然而,一方面,重庆有过多的土地供应和长期的脱盐。另一方面,重庆城镇居民的可支配收入水平也处于较低水平,住房购买力不足,基础设施建设也相对缓慢,各种因素的结合使重庆的投资潜力大幅降低。

受棚屋逐步退出,房价快速上涨,人口外流等因素影响,中西部地区三,四线城市房屋需求和购买量大幅减少。大多数城市的前景都有所下降,例如河南省的四分之四线。受郑州虹吸效应影响的城市,南阳,开封,商丘,驻马店等城市常住人口呈减少趋势,城市活力不足,前景明显下滑,尤其是驻马店,排名下降33地方。

相比之下,长江三角洲和珠江三角洲地区的大多数三,四线城市都有显着增长。例如,在长江三角洲,35个三线和四线城市中有23个城市有所增加,增幅最大的是芜湖。原因主要是长三角一体化。芜湖产业升级速度明显加快,常住人口增加一倍。截至2018年底,全市常住人口为37.48万人,比上年增加52,000人。 2010年,人口增长超过两倍,芜湖土地供应速度放缓,供需压力明显缓解,投资前景从159个增加到50个。此外,常州,漳州,南通,扬州等城市受人口增量优势影响,或受房价相对较低影响,投资前景也明显增加,分别排名62,59,59和54。此外,由于广东,香港和澳门的有利规划,珠海,东莞,佛山和惠州等城市的投资前景处于前列。城市投资前景的排名有不同程度的上升,尤其是珠海。该市的前景从59增加到41。

大湾区规划有利,广州购房需求旺盛

大批量和更大的投资机会

作为国内经济发展最好的四个城市,一线城市对流动人口的吸引力远远超过二线和三线城市。基于庞大的人口基数和人口的快速增长,一线城市的住房需求相对较强,但由于供给短缺,城市房价一直处于较高水平。在高房价下,居民购买房屋的压力也在增加。从2017年可购买商品人均储蓄住宅面积来看,一线城市的平均值仅为4.02平方米,远低于二线和三线城市。

具体而言,一线城市供需关系最紧张的深圳,四个城市的房价最高,居民购买房屋的压力最大。其人均储蓄购买面积仅1.83平方米,几乎是全国最小的。上海和北京的人均储蓄购买面积分别相同。面积4.29平方米,4.10平方米;广州是四个城市中最大的可购买城市,人均储蓄购买面积5.86平方米。较低的房价和相对宽松的购房政策使广州成为近年来的四大城市。广州在2019年初的广东,香港,澳门和大湾区的规划确定了广州的核心发展地位后,广州的市场前景更好,土地供应更加丰富,广州排名在2019年。排名升至否2,仅次于上海。

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该文章的来源是:g和瑞士房地产研究